AFET FİNANSMAN YÖNETİMİ
Risk azaltmak üzere yapılan bir birim harcamanın, yedi birim kaybı önlendiğini bilmekteyiz. Afet öncesi veya sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi, zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik olmak üzere; kaynakların bulunması ve doğru kullanılmasını sağlamak amacıyla, öncelikle ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi gerekmektedir. Bu amaçla, İstanbul Deprem Master Planı’nda ile farklı kaynak modeli geliştirilmiş ve özeti aşağıda sunulmuştur.
Kaynak Modeli-1
Deprem öncesi ve sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi ve zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik kaynakların bulunması ve bu kaynakların doğru kullanılması ve ayrıca ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi önem arz eder.
Ülkemiz genelindeki gelir dağılımı ile risk dağılımı profillerinin örtüşmediği, ülkemizin ekonomik gücünün sınırlı olduğu ve sadece borçlanma ve yasal düzenlemelerle gerekli kaynak bulunamayacağı hususları göz önünde bulundurarak; bugün harcanacak “bir lira” afet sonrası gerekecek “çok liradan” daha değerli olduğu düşünülerek; piyasa ekonomisine dayalı, kendiliğinden üretken ve “sürekli” olabilecek modeller gerekmektedir. Bunun için;
Deprem Öncesi - Deprem güvenliğinin araştırılması, kamusal yapıların incelenmesi, güçlendirilmesi, özel yapıların incelenmesi, güçlendirilmesi veya taşınması,
Deprem Sonrası - İnsani zarar ve ihtiyaçların giderilmesi, yapıların incelenmesi, tamiri ve yenilenmesi işleri şeklinde tasniflenebilir. İş çeşitlerini de;
Spesifik İşler - Bir defaya mahsus finansman gerektiren, kaynak ihtiyacı ve kapsamı kesin olan işler,
Sürekli İşler - Sürekli finansman gerektiren ve kapsamının sınırları kesin olmayan olan işler, olarak tanımlayabiliriz.
Finansman Yolları - Proje kredisi ve yeni kamu kaynakları ve menkulleştirme.
Deprem riski için “Afet Bonosu” modeli - Depreme Hazırlık Fonu
Likit olmayan varlıklar için “GYO” modeli - Arazi Geliştirme İdaresi
Afet Bonosu Çözümü
Büyükşehir Belediyeleri önderliğinde banka ve sigorta şirketlerinden oluşan bir konsorsiyum veya ortaklık oluşturulması ve olası riskleri doğru hesaplayan fiyatlandırma modellerine dayalı sigorta satışı ve afet bonosu benzeri bono ihracı yanında, faiz ve anapara geri ödemesi ile gerekli sigorta karşılıkları sonrası net yatırım kaynağı sağlayan bir bono yapısı ve başlangıçta, kısmi veya tam Hazine garantisi sağlanmalıdır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Çözümü
Büyükşehir Belediyeleri, TOKİ, Arsa Ofisi, Milli Emlak, ilgili meslek odaları ve şehircilik uzmanlarından oluşan bir yürütme organının yapacağı “arazi geliştirme stratejik planı” oluşturulmalı. Bu plan; imar planlarına uygun, afet risklerine göre tasarlanmış, boşaltma ve taşıma için gerekli hukuksal güce sahip olmalıdır. Stratejik plana uygun olacak şekilde ve GYO / GYF yoluyla yüksek hacimde konut üretimi sağlamak. Bunun için;
Ön Finansman Temini - GYO hisse senedi ihracı,
Birincil İhale - Geliştirilen yeni arazilerin nakit veya kat karşılığı satışı,
Konut Değiş-Tokuşu - Mülk değer farkları GYO hissesi ile kapatılmak şartıyla riskli konutların yeni konutlarla değiştirilmesi,
İkincil İhale - Boşaltılan bölgelerin nakit veya kat karşılığı satışı ve ikincil menkulleştirme ile uzun vadeli kredi.
Özkaynaklar - Bireysel ve Kurumsal
Dış Kaynaklar - Krediler ve Fonlar
Ulusal Kaynaklar - Vergi ve Tahsisler
Çekirdek finansman kaynağı etrafında bütünleşen tüm diğer alternatif kaynakları da kullanarak yerel yönetimleri, özel kuruluşları ve sivil toplum örgütlerini bireylerin sağlam ve güvenilir konut edinmesi amacı ekseninde harekete geçirmek.
Devlet - Garantör
Yüklenici - Yerli ve yabancı ticari şirketler
Birey - Nihai kullanıcı/Müşteri
Deprem risklerine karşı yeniden yapılandırılması istenen alanlar belirlenecek.
a) Yükleniciler; tahsis edilen alanlarda geliştirmeler yapacak ve pazarlayacak.
b) Şirketler; kendi işgücü, kaynak, tecrübe, kredibilite ve becerilerini seferber ederek yatırım için kaynak yaratacak.
c) Kanun gücü tarafların mağduriyetini engelleyecek.
d) Bir kamu kurumu görevlendirilecek; belirlenmiş kriterlere uygun bireylerin kullanacakları krediler devlet tarafından yatırımcı için güvence altına alınacak.
Bu modelin önemli dayanak noktalarından bir tanesi; Devletin bir “Yetkili Kurum” oluşturmasıdır. Yetkili Kurum, modelin işlerliği sonucunda oluşan sistemin gözeticisi, geliştiricisi ve denetleyicisidir. Yetkili Kurum(YK), Kamu Yönetim otoritesi tarafından iş tanımı belirlenmiş ve gerekli yetki ile donatılmış Kamu Kurumudur.
“Yetkili Kurum”un amacı, piyasayı oluşturan tarafların birbirleri ile iş yapma kriterlerini belirlemek, gerektiğinde kriterleri günün koşullarına göre hızla yenileyerek, piyasa yapıcısı konumunda olmaktır. YK, yetkisi altında bulunan bölgenin yerleşimsel gelişimi için projeler oluşturur ve uygulanması için başlatıcı olur ve uygulama yapmaz. Parasal fon belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra, fonunu değerlendirmek için “İkincil Piyasa”da bankalardan kredi portföylerini satın alır; böylelikle bankaların yeni müşterilerle çalışabilmesine imkân yaratır; piyasadan yaratılmış kaynağı piyasaya geri döndürmüş olur.
Uygulamada, yeterlik kriterleri belirlendikten sonra uygulama bölgeleri ve öncelik sıralaması belirlenir. Son olarak ihale öncesi ve sonrası çalışmalar başlatılır. Yüklenici fonlama açısından sadece Finans Kurumu ile çalışır. Önce kendi kredisinden kullanarak sonra da satın alan veya rehabilite edecek olan bireylerin bankaya yaptıkları ödemelerden tahsilâtlarını alır. Uygulamanın daha iyi anlaşılması için aşağıda şematik olarak verilmiştir.
Ülkelerin afet tehlikelerine karşı güvenli ve hazırlıklı olma durumu; toplumsal hafıza, farkındalık ve bilinç düzeyine bağlı olarak değişir. Toplumsal hafıza, farkındalık ve yeterli bilinç oluşmadığında, tüm dünyaya örnek olabilecek en mükemmel afet risk yönetim sistemlerini kurmuş olsanız dahi; birey, toplum ve yönetim olarak nihayetinde de ülke olarak afet tehlikelerine karşı güvensiz olduğunuzu söylemek yanlış olmaz.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
1) Tehlike olayının değiştirilmesi mümkün olmadığına göre tehlikelerden etkilenmemeyi mümkün hale getirmek gerekmektedir. Bunun yolu da afetlerin oluşmasına yol açan tüm kentsel unsurların bu amaca yönelik olarak düzenlenmesi ve riskleri sürekli azaltacak bir sistemin oluşturulması gerekmektedir.
2) Yapıların deprem riskinin azaltılmasına yönelik olarak, gerek bugüne kadar yapılan uygulamalarda olsun gerekse, 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”da olsun yapılan iş; binaların deprem performanslarının değişik ayrıntılarla belirlenmesi ve belirlenen bu mühendislik çalışmalar temel alınarak farklı iyileştirme uygulamalarının yapılmaya çalışılması olmuştur. Bunun yerine; merkezi veya yerel yönetimlerin, öncelikle problemin içerdiği sosyal, psikolojik, idari, hukuki ve mali şartları göz önüne alarak çözüm alternatiflerini oluşturması, daha sonra bu alternatiflerin kentsel planlama ve inşaat mühendisliği bilgi ve kapasitesi kapsamında değerlendirilmesi olmalıdır.
3) Afetlere karşı kent yönetimlerini ve tüm karar mercilerini eyleme geçirmek üzere izlenecek bir program acilen ortaya konulmalıdır.
4) Doğal afetlerle baş etme, çadır kent kurmak, çadır çorba organizasyonu yapmak olarak anlaşıldığı için; görevini çok iyi yapmış olmasına rağmen, afetler sonrasında yaşanan tüm olumsuzlukların faturası Kızılay’a kesilmektedir. Bu anlayış ve yapının bir an önce terk edilmesi gerekir.
5) Büyükşehir Belediyeleri Kanunu, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı Kanunu ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında KHK ile belirlenen bazı yetki ve sorumluluklar birbiri ile çakıştığından yetki karmaşası ortaya çıkmaktadır. Bu durum çok başlılığa neden olduğundan bazı işlerin yapılamaması sorununu doğurmaktadır. Bu nedenle KHK ve ilgili Kanunlarda çakışan maddeler yasal düzenleme ile diğer(ler)ine devredilmelidir.
6) Birçok İl ve Büyükşehir afete maruz olmasına rağmen; İl veya Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın, Afet ve Acil Durum Yüksek Kurulu ile Afet ve Acil Durum Koordinasyon Kurulu’nda yer almamaktadır. Türü ne olursa olsun afet yerel bir olaydır. Bu nedenle gerek zarar azaltma çalışmalarında ve gerekse AFAD’ın ilgili Kurullarında, Büyükşehir ve İl Belediye Başkanlarının de kanuni düzenleme ile görev almaları sağlanmalıdır.
7) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının operasyonel bir kurum mu, yoksa düzenleyici bir kurum mu olmasına karar verilmelidir. Başbakanlığa veya uygun bir bakanlığa bağlı “düzenleyici” işlevini yerine getirecek bir enstitünün kurulması gerekir.
8) Afetlere karşı bilinçli ve duyarlı bir toplum için “eğlenerek eğitmenin” merkezi olarak ifade edilebilecek “Afet Önleme ve Eğitim Merkezleri”nin yerel idareler tarafından en azından afete maruz şehirlerde olmak üzere kurulması teşvik edilmelidir. Dünyadaki örneklerinde olduğu gibi bu merkezler; ilkyardım deneyim bölümü, deprem sarsıntı odası, duman deneyim odası, yangın söndürme deneyim bölümü, 5D deprem animasyon deneyim bölümü, fırtına, sel, taşkın, tsunami deneyim v.b. simülasyonlarından oluşan merkezlerdir. Bu konuda, Bursa’da Bursa İl Özel İdaresi’nce bitirilen, İstanbul’da da İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce projesi tamamlanan ve yakında inşasına başlanacak olan bu merkezler iyi bir örnek olarak verilebilir.
Görüşmek dileği ile hoşçakalın.
Risk azaltmak üzere yapılan bir birim harcamanın, yedi birim kaybı önlendiğini bilmekteyiz. Afet öncesi veya sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi, zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik olmak üzere; kaynakların bulunması ve doğru kullanılmasını sağlamak amacıyla, öncelikle ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi gerekmektedir. Bu amaçla, İstanbul Deprem Master Planı’nda ile farklı kaynak modeli geliştirilmiş ve özeti aşağıda sunulmuştur.
Kaynak Modeli-1
Deprem öncesi ve sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi ve zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik kaynakların bulunması ve bu kaynakların doğru kullanılması ve ayrıca ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi önem arz eder.
Ülkemiz genelindeki gelir dağılımı ile risk dağılımı profillerinin örtüşmediği, ülkemizin ekonomik gücünün sınırlı olduğu ve sadece borçlanma ve yasal düzenlemelerle gerekli kaynak bulunamayacağı hususları göz önünde bulundurarak; bugün harcanacak “bir lira” afet sonrası gerekecek “çok liradan” daha değerli olduğu düşünülerek; piyasa ekonomisine dayalı, kendiliğinden üretken ve “sürekli” olabilecek modeller gerekmektedir. Bunun için;
Deprem Öncesi - Deprem güvenliğinin araştırılması, kamusal yapıların incelenmesi, güçlendirilmesi, özel yapıların incelenmesi, güçlendirilmesi veya taşınması,
Deprem Sonrası - İnsani zarar ve ihtiyaçların giderilmesi, yapıların incelenmesi, tamiri ve yenilenmesi işleri şeklinde tasniflenebilir. İş çeşitlerini de;
Spesifik İşler - Bir defaya mahsus finansman gerektiren, kaynak ihtiyacı ve kapsamı kesin olan işler,
Sürekli İşler - Sürekli finansman gerektiren ve kapsamının sınırları kesin olmayan olan işler, olarak tanımlayabiliriz.
Finansman Yolları - Proje kredisi ve yeni kamu kaynakları ve menkulleştirme.
Deprem riski için “Afet Bonosu” modeli - Depreme Hazırlık Fonu
Likit olmayan varlıklar için “GYO” modeli - Arazi Geliştirme İdaresi
Afet Bonosu Çözümü
Büyükşehir Belediyeleri önderliğinde banka ve sigorta şirketlerinden oluşan bir konsorsiyum veya ortaklık oluşturulması ve olası riskleri doğru hesaplayan fiyatlandırma modellerine dayalı sigorta satışı ve afet bonosu benzeri bono ihracı yanında, faiz ve anapara geri ödemesi ile gerekli sigorta karşılıkları sonrası net yatırım kaynağı sağlayan bir bono yapısı ve başlangıçta, kısmi veya tam Hazine garantisi sağlanmalıdır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Çözümü
Büyükşehir Belediyeleri, TOKİ, Arsa Ofisi, Milli Emlak, ilgili meslek odaları ve şehircilik uzmanlarından oluşan bir yürütme organının yapacağı “arazi geliştirme stratejik planı” oluşturulmalı. Bu plan; imar planlarına uygun, afet risklerine göre tasarlanmış, boşaltma ve taşıma için gerekli hukuksal güce sahip olmalıdır. Stratejik plana uygun olacak şekilde ve GYO / GYF yoluyla yüksek hacimde konut üretimi sağlamak. Bunun için;
Ön Finansman Temini - GYO hisse senedi ihracı,
Birincil İhale - Geliştirilen yeni arazilerin nakit veya kat karşılığı satışı,
Konut Değiş-Tokuşu - Mülk değer farkları GYO hissesi ile kapatılmak şartıyla riskli konutların yeni konutlarla değiştirilmesi,
İkincil İhale - Boşaltılan bölgelerin nakit veya kat karşılığı satışı ve ikincil menkulleştirme ile uzun vadeli kredi.
Özkaynaklar - Bireysel ve Kurumsal
Dış Kaynaklar - Krediler ve Fonlar
Ulusal Kaynaklar - Vergi ve Tahsisler
Çekirdek finansman kaynağı etrafında bütünleşen tüm diğer alternatif kaynakları da kullanarak yerel yönetimleri, özel kuruluşları ve sivil toplum örgütlerini bireylerin sağlam ve güvenilir konut edinmesi amacı ekseninde harekete geçirmek.
Devlet - Garantör
Yüklenici - Yerli ve yabancı ticari şirketler
Birey - Nihai kullanıcı/Müşteri
Deprem risklerine karşı yeniden yapılandırılması istenen alanlar belirlenecek.
a) Yükleniciler; tahsis edilen alanlarda geliştirmeler yapacak ve pazarlayacak.
b) Şirketler; kendi işgücü, kaynak, tecrübe, kredibilite ve becerilerini seferber ederek yatırım için kaynak yaratacak.
c) Kanun gücü tarafların mağduriyetini engelleyecek.
d) Bir kamu kurumu görevlendirilecek; belirlenmiş kriterlere uygun bireylerin kullanacakları krediler devlet tarafından yatırımcı için güvence altına alınacak.
Bu modelin önemli dayanak noktalarından bir tanesi; Devletin bir “Yetkili Kurum” oluşturmasıdır. Yetkili Kurum, modelin işlerliği sonucunda oluşan sistemin gözeticisi, geliştiricisi ve denetleyicisidir. Yetkili Kurum(YK), Kamu Yönetim otoritesi tarafından iş tanımı belirlenmiş ve gerekli yetki ile donatılmış Kamu Kurumudur.
“Yetkili Kurum”un amacı, piyasayı oluşturan tarafların birbirleri ile iş yapma kriterlerini belirlemek, gerektiğinde kriterleri günün koşullarına göre hızla yenileyerek, piyasa yapıcısı konumunda olmaktır. YK, yetkisi altında bulunan bölgenin yerleşimsel gelişimi için projeler oluşturur ve uygulanması için başlatıcı olur ve uygulama yapmaz. Parasal fon belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra, fonunu değerlendirmek için “İkincil Piyasa”da bankalardan kredi portföylerini satın alır; böylelikle bankaların yeni müşterilerle çalışabilmesine imkân yaratır; piyasadan yaratılmış kaynağı piyasaya geri döndürmüş olur.
Uygulamada, yeterlik kriterleri belirlendikten sonra uygulama bölgeleri ve öncelik sıralaması belirlenir. Son olarak ihale öncesi ve sonrası çalışmalar başlatılır. Yüklenici fonlama açısından sadece Finans Kurumu ile çalışır. Önce kendi kredisinden kullanarak sonra da satın alan veya rehabilite edecek olan bireylerin bankaya yaptıkları ödemelerden tahsilâtlarını alır. Uygulamanın daha iyi anlaşılması için aşağıda şematik olarak verilmiştir.
Ülkelerin afet tehlikelerine karşı güvenli ve hazırlıklı olma durumu; toplumsal hafıza, farkındalık ve bilinç düzeyine bağlı olarak değişir. Toplumsal hafıza, farkındalık ve yeterli bilinç oluşmadığında, tüm dünyaya örnek olabilecek en mükemmel afet risk yönetim sistemlerini kurmuş olsanız dahi; birey, toplum ve yönetim olarak nihayetinde de ülke olarak afet tehlikelerine karşı güvensiz olduğunuzu söylemek yanlış olmaz.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
1) Tehlike olayının değiştirilmesi mümkün olmadığına göre tehlikelerden etkilenmemeyi mümkün hale getirmek gerekmektedir. Bunun yolu da afetlerin oluşmasına yol açan tüm kentsel unsurların bu amaca yönelik olarak düzenlenmesi ve riskleri sürekli azaltacak bir sistemin oluşturulması gerekmektedir.
2) Yapıların deprem riskinin azaltılmasına yönelik olarak, gerek bugüne kadar yapılan uygulamalarda olsun gerekse, 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”da olsun yapılan iş; binaların deprem performanslarının değişik ayrıntılarla belirlenmesi ve belirlenen bu mühendislik çalışmalar temel alınarak farklı iyileştirme uygulamalarının yapılmaya çalışılması olmuştur. Bunun yerine; merkezi veya yerel yönetimlerin, öncelikle problemin içerdiği sosyal, psikolojik, idari, hukuki ve mali şartları göz önüne alarak çözüm alternatiflerini oluşturması, daha sonra bu alternatiflerin kentsel planlama ve inşaat mühendisliği bilgi ve kapasitesi kapsamında değerlendirilmesi olmalıdır.
3) Afetlere karşı kent yönetimlerini ve tüm karar mercilerini eyleme geçirmek üzere izlenecek bir program acilen ortaya konulmalıdır.
4) Doğal afetlerle baş etme, çadır kent kurmak, çadır çorba organizasyonu yapmak olarak anlaşıldığı için; görevini çok iyi yapmış olmasına rağmen, afetler sonrasında yaşanan tüm olumsuzlukların faturası Kızılay’a kesilmektedir. Bu anlayış ve yapının bir an önce terk edilmesi gerekir.
5) Büyükşehir Belediyeleri Kanunu, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı Kanunu ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında KHK ile belirlenen bazı yetki ve sorumluluklar birbiri ile çakıştığından yetki karmaşası ortaya çıkmaktadır. Bu durum çok başlılığa neden olduğundan bazı işlerin yapılamaması sorununu doğurmaktadır. Bu nedenle KHK ve ilgili Kanunlarda çakışan maddeler yasal düzenleme ile diğer(ler)ine devredilmelidir.
6) Birçok İl ve Büyükşehir afete maruz olmasına rağmen; İl veya Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın, Afet ve Acil Durum Yüksek Kurulu ile Afet ve Acil Durum Koordinasyon Kurulu’nda yer almamaktadır. Türü ne olursa olsun afet yerel bir olaydır. Bu nedenle gerek zarar azaltma çalışmalarında ve gerekse AFAD’ın ilgili Kurullarında, Büyükşehir ve İl Belediye Başkanlarının de kanuni düzenleme ile görev almaları sağlanmalıdır.
7) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının operasyonel bir kurum mu, yoksa düzenleyici bir kurum mu olmasına karar verilmelidir. Başbakanlığa veya uygun bir bakanlığa bağlı “düzenleyici” işlevini yerine getirecek bir enstitünün kurulması gerekir.
8) Afetlere karşı bilinçli ve duyarlı bir toplum için “eğlenerek eğitmenin” merkezi olarak ifade edilebilecek “Afet Önleme ve Eğitim Merkezleri”nin yerel idareler tarafından en azından afete maruz şehirlerde olmak üzere kurulması teşvik edilmelidir. Dünyadaki örneklerinde olduğu gibi bu merkezler; ilkyardım deneyim bölümü, deprem sarsıntı odası, duman deneyim odası, yangın söndürme deneyim bölümü, 5D deprem animasyon deneyim bölümü, fırtına, sel, taşkın, tsunami deneyim v.b. simülasyonlarından oluşan merkezlerdir. Bu konuda, Bursa’da Bursa İl Özel İdaresi’nce bitirilen, İstanbul’da da İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce projesi tamamlanan ve yakında inşasına başlanacak olan bu merkezler iyi bir örnek olarak verilebilir.
Görüşmek dileği ile hoşçakalın.
Facebook Yorum
Yorum Yazın